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新《消防法》對(duì)商品房(fáng)交付的(de)↑∏影(yǐng)響
2008年(nián)10月(yuè)28日(rì)，修訂後的(± σde)《中華人(rén)民(mín)共和¶§(hé)國(guó)消防法》（以下(xià)簡稱《消防法》≥↓）經十一(yī)屆全國(guó)人(rén)大(dà)常委會(hu£×ì)第五次會(huì)議(yì)審議(yì)通(tōng)過，"★'并将從(cóng)2009年(nián)5月(yuè)1日(rì)起•α≥施行(xíng)。新修訂的(de)《消防法》有(yλ←ǒu)多(duō)處亮(liàng)點，例γ•£₹如(rú)：加強應急救援工(gōng)作(zuò)、消防産¥♥<品必須符合國(guó)家(jiā)标準、←€改變審核範圍、鼓勵實行(xíng)火(huǒ)災公衆責任保險、加重違法責任等¶<$等。此外(wài)，《消防法》針對(duì)φ₽£≥建設工(gōng)程的(de)設計(jì)文(wén)件(jiàn)α★、驗收、備案等規定對(duì)商品房(fáng)的(de)交付影(yǐng)÷÷♥♣響比較大(dà)。
商品房(fáng)必須經過驗收才能(nαéng)交付給購(gòu)房(fáng)人(rén)。開(kāi)發商在合同"∏規定的(de)期限內(nèi)通(tōng)知(zhī)交房(fáng)，δ&© 購(gòu)房(fáng)人(rén)以消防未經驗收而拒絕 φ$受領，并要(yào)求開(kāi)發商支付違約金(jīn)的(de)糾紛↓σ ↓越來(lái)越多(duō)。商品房(fáαng)驗收是(shì)否包含消防驗收争議(y♥₽§ì)比較大(dà)。争議(yì)的(de)觀點主要(yào)有(yǒu)以下(π®xià)兩種：
第一(yī)種觀點認為(wèi)：1998年(✘ε≥αnián)9月(yuè)1日(rì)起施行(xíng)的(de)《消防法 ♥ §》第十條第三款規定：“按照(zhào)國(guó)家(jiā)工•₽(gōng)程建築消防技(jì)術(shù)标準進>✔行(xíng)消防設計(jì)的(de)建築✘β≤ε工(gōng)程竣工(gōng)時(shí)，必須經公安消防機 ↕§(jī)構進行(xíng)消防驗收；未經驗收或者經驗收不(bù)合格的(de≤✘)，不(bù)得(de)投入使用(yòng)。”這(zhè)是(shìβ♣)國(guó)家(jiā)法律的(de)強制(zh"β★ì)性規定，即使合同沒有(yǒu)約定，消防未經™♥≥驗收的(de)工(gōng)程也(yě)不(bù)得(de)投入使用(yòng">&∞)。另外(wài)，《城(chéng)市(δshì)房(fáng)地(dì)産開(kāi×♦©)發經營管理(lǐ)條例》第十七條規定：“房(fδ↓áng)地(dì)産開(kāi)發項目竣工(gō©←βng)，經驗收合格後，方可(kě)交付使用(yòng)；未經驗收或σ者驗收不(bù)合格的(de)，不(bù)得(de)交付♥α使用(yòng)。房(fáng)地(dì)産開(kāi)發項目竣工(gōng★¶)後，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)應當向項目所在地(d←π♣Ωì)的(de)縣級以上(shàng)地(dì)方人(ré"×π&n)民(mín)政府房(fáng)地(dì)産開(kāi)發主管部門(mé↕✘γn)提出竣工(gōng)驗收申請(qǐng)。房(fán±Ω★g)地(dì)産開(kāi)發主管部門(mén)應當$↔✔δ自(zì)收到(dào)竣工(gōng)驗收申請(qǐng)之日(r&$ì)起30日(rì)內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的(de)內"₽₹(nèi)容，組織工(gōng)程質量監督、規劃ε→、消防、人(rén)防等有(yǒu)關部門(mén)或者單位進行(x∏íng)驗收。”該行(xíng)政法規明(σ∞míng)确規定房(fáng)屋在交付前應由相(xiàng)≠✘關行(xíng)政部門(mén)對(duì)φ↑ 涉及公共安全的(de)工(gōng)程（包括消防工(gōng£©)程）進行(xíng)竣工(gōng)驗收。
第二種觀點認為(wèi)：《商品房(fáng)買賣合同》約 σ€定的(de)交房(fáng)條件(jià ≤ •n)，是(shì)建設單位組織的(de)竣工(gōnγ∏∏♠g)驗收并取得(de)竣工(gōng)驗收報✘σ±↔(bào)告，由于工(gōng)程驗收完畢，意味著(zhe)∏δ"↔消防設計(jì)和(hé)工(gōng)程施工(gōng)安裝→ 均已完成，隻是(shì)沒有(yǒu)經過行(xíng)政機(≠>jī)關的(de)許可(kě)，消防驗收不(bù)屬于合同約定的(de)交房(≠₹fáng)條件(jiàn)。
本文(wén)認為(wèi)，之所以出現(xiàn)以上(shàng)♣¶★←紛争，是(shì)由于開(kāi)發商組織通(tōng)過竣工(gōng)驗 收并取得(de)竣工(gōng)驗收報(bào)告一(yī)般都(dōu)能™☆α<(néng)在商品房(fáng)買賣合同中約定的(de)交付時(sh↔∞í)間(jiān)之前完成，但(dàn)行(xíng)政機(jī)關組織的(d∑©©αe)消防驗收卻不(bù)能(néng)及時♠★¥(shí)通(tōng)過，造成了(le)工(gōng)程竣"ελ工(gōng)驗收至行(xíng)政機(jī)關消防驗收之間(jiān)φ×β有(yǒu)個(gè)時(shí)間(jiān)差¥€，購(gòu)房(fáng)人(rén)向開(kāi)發商主張這(∑€♥≠zhè)個(gè)時(shí)間(jiān)的α₩☆•(de)逾期交房(fáng)的(de)違約責任。所以，開(kāi)發商極力 ≤想把建設工(gōng)程竣工(gōng)驗收與行(xí$☆₩ng)政機(jī)關的(de)消防驗收分(fēn)開§☆(kāi)。開(kāi)發商在與購(gòu)房× σ(fáng)人(rén)簽訂商品房(fáng)買賣合同時(shí) δ₽λ，應當預見(jiàn)到(dào)消防驗收程序需要(yào)♥±的(de)時(shí)間(jiān)。消防驗收Ω↓Ω←對(duì)于保護人(rén)民(mín)的(de)生(shēng)命财産安全↑♠€發揮了(le)重要(yào)的(de)作(zuò)用(yòng)。所以，商品±♠¥Ω房(fáng)必須通(tōng)過消防工(gōng)程的ε§δ(de)驗收合格才能(néng)交付使用(yòng)。
γ♦♣®
新修訂的(de)《消防法》似乎解決了(le)以上(shàng)的(de)紛£✔争，但(dàn)同時(shí)也(yě)帶來(lái)了(le)新的(≠₩de)問(wèn)題。新修訂的(de)《消防法》規定♦π：“國(guó)務院公安部門(mén)規定的(deβ λ)大(dà)型的(de)人(rén)員(yuán)密集場(chǎng)所♠®和(hé)其他(tā)特殊建設工(gōng)程，建設單位應當将消防設計₩(jì)文(wén)件(jiàn)報(bào)送公安☆✔↓Ω機(jī)關消防機(jī)構審核，建設單位應當向公安機(jī)關消♣™防機(jī)構申請(qǐng)消防驗收，未經消防驗收或者消防驗↓¥✔×收不(bù)合格的(de)，禁止投入使用(y≥§òng)；其他(tā)建設工(gōng)程，建設單位在驗收後應當報(bào)₹&公安機(jī)關消防機(jī)構備案，公安機(jī)關消防機(jī)構∏應當進行(xíng)抽查，經依法抽查不(bù)合格的(de₩•←£)，應當停止使用(yòng)。”立法機(jī)關考≠₽↕慮這(zhè)樣規定符合政府職能(néng)轉變和(h∑¥é)行(xíng)政審批制(zhì)度改革的(de)要€§(yào)求。但(dàn)問(wèn)題是(shì)商品房≈♥(fáng)是(shì)否屬于或者什(shén)麽樣規模的(de)商™÷§品房(fáng)屬于“大(dà)型的(de)人(rén)員(y'≠∑©uán)密集場(chǎng)所和(hé)其他(tā)特殊建設工(gōnγ₩g)程”要(yào)由國(guó)務院公安部門(m'£én)規定。
消防驗收是(shì)一(yī)個(gè)滞後的(dφ₹e)過程，所以，建議(yì)最高(gāo)人(rén)民(mín)法院對✔÷(duì)此紛争出台司法解釋加以規定。
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